Верховный суд РФ вынес знаковое решение, запрещающее включение в конкурсную массу банкрота помещений, которые фактически являются общедомовым имуществом, даже если они зарегистрированы на должника. Это создает новые риски для приобретателей такой недвижимости на торгах и возлагает на арбитражных управляющих обязанность по тщательной проверке статуса объектов. Позиция ВС РФ направлена на защиту прав собственников помещений в МКД и предотвращение ничтожных сделок.
Александр Катков, партнер NOVATOR Legal Group, анализирует последствия решения для участников банкротных процессов.
1. На что должны обращать внимание суды при включении нежилых помещений в конкурсную массу должника?
Арбитражные суды при обращении взыскания на имущество должника традиционно проводят детальное исследование, анализируя данные ЕГРН, местоположение объекта, площадь, вид разрешенного использования, а также анализируют иные данные, связанные с объектом недвижимости. В данном случае суды допустили ошибку, не установив ключевое обстоятельство: спорные помещения были переданы должнику как застройщику в процессе формирования многоквартирного дома и по своей сути являются общим имуществом собственников. Это привело к ошибочному включению данного имущества в конкурсную массу.
2. Какие риски возникают при продаже общедомового имущества на торгах?
Продажа такого имущества на торгах порождает серьезные риски: сделка по продаже такого имущества по сути является ничтожной, так как противоречит статье 290 ГК РФ, запрещающей отчуждение общего имущества отдельно от прав на квартиры. Это ставит под угрозу интересы как приобретателя, который не получит прав на объект, так и кредиторов, которые не смогут получить удовлетворение своих требований.
3. Как позиция ВС повлияет на практику рассмотрения банкротных дел?
Позиция Верховного суда последовательна и логична: она подтверждает необходимость тщательного установления правовой природы объекта, а не только формальной проверки регистрации. Это уже не первый случай, когда Верховный суд указывает нижестоящим инстанциям на необходимость детального исследования всех обстоятельств дела, включая техническую документацию, связанную с объектом недвижимости.
Для арбитражных управляющих и судов это означает обязанность активнее запрашивать и анализировать документы, подтверждающие статус помещений (технические паспорта, проекты домов, акты приема-передачи и т.д.). Для должников и собственников помещений в МКД это создает дополнительный механизм защиты их прав от необоснованного включения общего имущества в конкурсную массу. Таким образом, решение ВС РФ способствует повышению качества судебного разбирательства и защите добросовестных участников оборота.
Полный анализ решения ВС и его последствий для практики банкротства читайте в материале “Ъ”.
