В 2026 году покупка квартиры на торгах стала распространённой альтернативой стандартной сделке на вторичном рынке. Причина — цены могут быть на 10–30% ниже рыночных, а в отдельных случаях дисконт достигает 50%. Однако за выгодой часто скрываются «сюрпризы»: невозможность осмотреть жильё, зарегистрированные дети или лица с правом пожизненного проживания, риск оспаривания торгов. Как не попасть в ловушку и купить объект с минимальными рисками?
Александр Катков, партнер NOVATOR Legal Group, отвечает на главные вопросы покупателей.
1. Чем покупка квартиры с торгов отличается от обычной сделки? В чём главные плюсы и минусы?
Ключевое преимущество – возможность приобрести квартиру по цене, которая может быть на 10–20%, а порой и на 30% ниже рыночной. Большой дисконт обычно связан с инвестиционной непривлекательностью объекта: например, плохим ремонтом, расположением на первом этаже или в неудачной локации. Наличие значительной скидки связано с тем, что продавец заинтересован не в получении сверхприбыли, а в быстрой реализации актива. Главный недостаток – ограниченная информация об объекте и сжатые сроки сделки. Не всегда есть возможность осмотреть квартиру изнутри, особенно если в ней проживают бывшие собственники. Покупка на аукционе – это, как правило, инвестиционная история для последующей перепродажи, а не приобретение жилья для себя.
Дисконт – плата за риски и ограничения. Важны тщательная проверка истории объекта, оценка юридической чистоты и реалистичный расчёт бюджета. Для личного проживания акцент – на фактическом состоянии и возможности осмотра, для инвестиций – на потенциале перепродажи и учёте всех издержек.
2. Как свести юридические и финансовые риски к минимуму? Какой алгоритм защиты доказал свою эффективность?
Единственный надежный способ – привлечение профессиональных юристов, специализирующихся на банкротстве и исполнительном производстве. Самостоятельная попытка сэкономить может привести к тому, что после оплаты выяснится: квартира имеет обременения или торги будут оспорены. Специалист должен провести полный юридический анализ: проверить историю перехода прав, основания возникновения задолженности, наличие зарегистрированных лиц, которые могут претендовать на жилье (например, если квартира приобреталась с использованием материнского капитала и в ней есть доля ребенка). Основные риски – оспаривание торгов самим банкротом или его родственниками, что может привести к наложению обеспечительных мер и затягиванию оформления, а в худшем случае – к признанию торгов недействительными.
3. Как правильно искать квартиру на аукционах и участвовать в торгах?
Поиск лотов ведется на специализированных электронных торговых площадках, таких как “Фабрикант”, “Росэлторг”, ВЭТП и других. Упростить поиск может маркетплейс “Витрина имущества банкротов”, который агрегирует информацию с разных ЭТП. Для участия необходимо получить усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП), которая дает возможность регистрации на нужной площадке. Важно учитывать, что не все подписи универсальны, поэтому заранее уточните совместимость. После получения подписи и регистрации можно мониторить лоты, используя фильтры по региону, цене и другим параметрам.
УКЭП – ваш цифровой ключ к торгам. Без него участие невозможно. И не забывайте про задаток: обычно 5–20% от начальной цены.
4. Стоит ли нанимать брокера для участия в торгах и сколько это стоит?
Если у вас нет опыта, делегирование профессиональному брокеру или юристу – оправданный шаг. Это сэкономит время и снизит риск ошибок при подаче заявок и расчетах. Что касается стоимости, однозначной цифры нет. Брокеры могут брать процент от стоимости выигранного лота или устанавливать фиксированную плату за полное сопровождение сделки. Помимо вознаграждения брокеру, необходимо учитывать расходы на сами торги: внесение задатка и оплату тарифов электронной площадки (от нескольких сотен до тысяч рублей за процедуру).Если решите нанять брокера – проверьте его репутацию и чётко пропишите, за что вы платите. Но финальную юридическую проверку лучше доверить профильному юристу.
5. Дают ли банки ипотеку на квартиры с торгов в 2026 году?
В моей практике случаев, чтобы банк одобрил ипотеку на покупку квартиры с торгов, не было. Как правило, участники заходят со своими свободными деньгами, потому что банку для выдачи ипотеки требуется провести осмотр и оценку объекта, определить первоначальный взнос и убедиться в юридической чистоте. На торгах организовать это бывает крайне сложно из-за сжатых сроков и ограниченного доступа в помещение. Поэтому большинство сделок происходит без привлечения кредитных средств. Ряд банков анонсировал соответствующие программы, но в моей практике я с этим не сталкивался.Рассчитывать на ипотеку при покупке с торгов – рискованно. Готовьте собственные средства.
Что важно запомнить
- Скидка в 10–30% – реальность, но за ней могут стоять проблемы с осмотром, проживающими лицами и юридической чистотой.
- Без профессионального юриста, специализирующегося на банкротстве, не обойтись – только он сможет проверить историю, обременения и риски оспаривания.
- Для участия нужна УКЭП и задаток (5–20% от начальной цены). Процесс поиска лотов удобно вести через агрегаторы вроде «Витрины имущества банкротов».
- Брокер может помочь, но окончательную юридическую проверку доверяйте профильному юристу – это разные компетенции.
- Ипотека на такие объекты – скорее исключение, чем правило. Планируйте бюджет исходя из собственных средств.
Источник : Лента.ру