Верховный суд РФ (ВС) решит, может ли владелец нежилой недвижимости, изъятой для госнужд, требовать от властей возмещения ее стоимости, если его право собственности не зарегистрировано в госреестре. Речь идет о помещении в доме, который снесли в рамках реновации в Москве. У владевшего объектом кооператива есть решение суда, признавшее его собственником недвижимости, но за госрегистрацией права он не обращался, поэтому столичные власти и суды отказали ему в выплате компенсации. Теперь по жалобе кооператива дело рассмотрит экономколлегия ВС. Эксперты отмечают, что случаи отсутствия регистрации права собственности на недвижимость нередки, а исход спора в ВС повлияет на разрешение аналогичных дел.
ВС предстоит решить, компенсируется ли в рамках реновации снос незарегистрированного в госреестре недвижимости (ЕГРН) объекта. В октябре 2021 года территория нежилой застройки площадью 6,76 га в Москве на улице Одесской (владения 4–6) попала под программу реновации. Распоряжением столичного департамента имущества от 26 января 2022 года предусматривалось изъятие у правообладателей объектов недвижимости для государственных нужд и снос зданий по этому адресу «для реализации комплексного развития территории».
В одном из зданий располагалось нежилое помещение, состоящее из комнаты охраны (8,5 кв. м) и подсобки (3,2 кв. м), владельцем которого был гаражно-строительный кооператив №8 Севастопольского района (ГСК). Но в списке изымаемых для госнужд объектов этого помещения не оказалось.
Дело в том, что право собственности кооператива на объект не было зарегистрировано в ЕГРН, а подтверждалось решением суда от 2015 года, установившим «факт добросовестного, открытого и непрерывного владения» ГСК этим помещением с 1987 года. Ст. 234 Гражданского кодекса РФ позволяет получить недвижимое имущество в собственность «в силу приобретательной давности», если лицо открыто владеет им на протяжении 15 лет.
В марте—октябре 2022 года ГСК неоднократно обращался к столичным властям, требуя учесть его права и выплатить ему рыночную стоимость имущества в связи с планируемым сносом дома. Но мэрия обращение не удовлетворила, отметив необходимость регистрации прав на недвижимость в ЕГРН. После этого кооператив решил взыскать компенсацию (1,23 млн руб. согласно отчету оценщика) в судебном порядке.
В частности, ГСК заявлял, что департамент имущества Москвы «не выявил правообладателя изымаемой недвижимости, не принял решения об изъятии» и тем самым оставил собственника без возмещения.
Однако арбитражные суды Московского округа заняли сторону властей. По мнению судов, «у истца не возникло право на получение возмещения», поскольку в списке изымаемых объектов спорного помещения нет, оно не поставлено на кадастровый учет и не зарегистрировано в госреестре за ГСК, а уполномоченный орган не обязан «выявлять собственников таких объектов».
Кооператив подал жалобу в ВС, настаивая, что госрегистрация права собственности, полученного по приобретательной давности, «имеет правоподтверждающее, а не правоустанавливающее значение». При этом департамент имущества участвовал в судебном деле о признании помещений за ГСК и не оспаривал это судебное решение. К тому же земля, на которой находится помещение, предоставлена департаментом членам кооператива в аренду до 2064 года.
По мнению заявителя, ст. 56.5 Земельного кодекса РФ (ЗК) позволяет требовать компенсацию стоимости изымаемой недвижимости даже в случае отсутствия регистрации прав на нее и постановки на кадастровый учет. Дополнительно ГСК указывал, что после подачи им иска здание снесли и зарегистрировать право на помещение в госреестре уже не получится. ВС счел эти доводы заслуживающими внимания и передал жалобу на рассмотрение экономколлегии. Заседание назначено на 10 сентября.
Сергей Собянин, мэр Москвы, 22 июля в своем Telegram-канале:
«На сегодня число проектов комплексного развития территорий возросло до 236. Вместе с инвесторами построим больше 52 млн кв. м недвижимости, включая новые производства, жилье, в том числе для программы реновации».
Связаться с ГСК не удалось. Департамент имущества Москвы переадресовал запрос “Ъ” в столичный департамент строительства, где уточнили, что настаивают на обоснованности своей позиции. «Если объекты в ЕГРН не зарегистрированы, доказательств обращения в регистрирующий орган не представлено, спорный объект не состоит на государственном кадастровом учете, то основания для его изъятия с выплатой денежной компенсации у города отсутствуют»,— заявили в ведомстве.
Иногда собственники отказываются включать объект в госреестр, чтобы не нести расходы на налоги и оформление этого права, сообщает партнер NOVATOR Legal Group Александр Катков.
Юристы ожидают, что ВС поддержит доводы ГСК. Позиция ВС «может повлиять на развитие судебной практики в части защиты интересов всех правообладателей, которые оказались в схожей ситуации», отмечает господин Катков.
Источник : Коммерсантъ