Вместе с экспертами рассказываем о договоре купли-продажи будущей вещи, его механизме, плюсах и минусах и почему его все чаще используют при сделках на рынке офисной недвижимости Москвы
В последнее время популярной формой приобретения на рынке коммерческой недвижимости Москвы стало оформление договора купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ). У этой формы соглашения, по сравнению с договором участия в долевом строительстве, есть несколько преимуществ, считают эксперты. Деньги по ДКПБВ покупатель может вносить несколькими траншами, фактически приобретая будущий объект в рассрочку. После каждого транша покупатель по ДКПБВ может вернуть себе НДС, это отличает данный договор от долевого строительства, где налог можно возместить только один раз и только после завершения строительства.
По оценке аналитиков, по данной форме договора работают ведущие офисные девелоперы, на проектный портфель которых приходится порядка 80% офисного рынка столицы на продажу блоками. Вместе с экспертами разбираемся, что представляет собой договор купли-продажи будущей вещи на рынке офисной недвижимости.
Договор купли-продажи будущей вещи в законодательстве
Договор купли-продажи будущей вещи подразумевает возникновение прав и обязанностей сторон договора в отношении вещи (в данном случае недвижимости), которой на момент заключения договора у продавца в собственности не имеется. Данная конструкция прямо установлена п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса, и ее применение возможно как к движимым, так и к недвижимым вещам, объясняет партнер NOVATOR Legal Group Александр Катков.
Эксперты также замечают, что в случае уклонения продавца от своих обязательств по договору купли-продажи будущей вещи покупатель может через суд признать право собственности на созданный объект недвижимости. И судебная инстанция, основываясь на постановлении пленума Высшего арбитражного суда, встанет на сторону покупателя.
Как работает договор купли-продажи будущей вещи
По ДКПБВ у застройщика возникают обязательства перед клиентом только в том случае, когда соблюдены определенные условия. Объект недвижимости должен быть построен в соответствии с проектной документацией, сдан в эксплуатацию и находиться в собственности застройщика (права застройщика должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости). Только после этого право собственности может быть передано покупателю.
При сделке по ДКПБВ средства поступают сразу на счет девелопера (в отличие от ДДУ, где средства поступают на эскроу-счет банка до конца стройки и он может ими пользоваться). Продавцу не нужно получать дорогое проектное финансирование, что исключает дополнительные затраты на обслуживание долга. При долевом участии в строительстве продавец менее гибок, на все требуется согласование с банком.
Александр Катков, партнер NOVATOR Legal Group:
При заключении договора купли-продажи будущей вещи подразумевается, что продавец для исполнения своего обязательства по передаче вещи обязан предварительно получить определенную в договоре вещь в собственность по одному из оснований, установленных в ст. 218 Гражданского кодекса. В случае нарушения данного обязательства продавец обязан возместить покупателю убытки и/или уплатить неустойку, предусмотренную договором. Заключается данный договор по общему правилу в простой письменной форме в виде единого документа (п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса) и в отличие от договора долевого участия не подлежит обязательной государственной регистрации.
Когда применяют договор купли-продажи будущей вещи на рынке недвижимости
Крупные застройщики все чаще используют ДКПБВ при создании офисных центров.
Плюсы договора купли-продажи будущей вещи:
- более низкая цена по сравнению с ДДУ;
- использование данного вида договора можно рассматривать как инструмент инвестиций;
- возможность возврата НДС с каждого транша по ДКПБВ. В том же ДДУ с этим сложнее — возмещать строительный НДС можно только после завершения строительства и только в той части, которая будет накоплена застройщиком и передана в соответствующей части объекту долевого строительства;
- отсутствие двухступенчатой структуры сделки, нет предварительного и основного договоров купли-продажи;
- возможность зафиксировать условия и цену сделки;
- понятный перечень условий, прав и обязанностей сторон;
- простота процедуры заключения по сравнению с договором долевого участия в строительстве (ДДУ), а также возможность изменения условий договора по инициативе покупателя.
Минусы договора купли-продажи будущей вещи:
- при расчетах не используются эскроу-счета;
- право продавца отказаться от договора и расторгнуть его в одностороннем внесудебном порядке при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что оплата не будет произведена покупателем в согласованные сроки, без соблюдения требования о предварительном уведомлении покупателя о необходимости надлежащего исполнения обязательства по оплате, как это установлено 214-ФЗ.
Риски договора купли-продажи будущей вещи
Одним из основных непростых моментов такого договора эксперты называют многократную продажу. Иногда мелкие, а не системные застройщики могут продать одно и то же помещение сразу нескольким покупателям.
Александр Катков объясняет, что в этом случае собственником построенного объекта будет являться то лицо, которое быстрее остальных зарегистрировало свое право в ЕГРН. Все остальные покупатели будут лишь иметь возможность взыскать сумму убытков с недобросовестного продавца или даже привлечь его к уголовной ответственности. Поэтому по договору купли-продажи будущей недвижимости важно обращать внимание на репутацию застройщика и долю присутствия на рынке, добавляет Катков.
Источник : РБК