В Москве задержан криминальный дуэт, который обманул бывшую узницу концлагеря: женщина хотела удачно продать квартиру в центре города, но лишилась и жилья, и денег. Тем временем в Крыму полицейские задержали мошенницу, которая продала одну и ту же квартиру (на которую к тому же был наложен арест) как минимум дважды. Кого и как обманывают мошенники, какими лазейками пользуются и как уберечь свое жилье и заключить честную сделку — в материале «Известий».
Доверчивые люди
89-летняя москвичка попала в концлагерь еще ребенком. С тех пор здоровье подорвано, поэтому женщина решила в конце концов продать квартиру на Малой Сухаревской площади и купить недвижимость у моря. Помочь вызвался сын знакомой, который снимал у женщины комнату. Мужчина уверял: продам квартиру за 20 млн, всё отдам до копейки — знаю опытных риелторов, они всё сделают как надо.
По данным СМИ, в нотариальной конторе пенсионерка подписала несколько документов, суть которых ей не разъяснили. Через некоторое время знакомый сообщил, что продал ее квартиру всего за 12 млн рублей. Эти деньги он вложил в бизнес и позже обязательно вернет ей обещанные 20 млн. Денег женщина не дождалась и обратилась в полицию.
Правоохранители задержали жильца, а также его знакомого, который играл роль покупателя. Возбуждено уголовное дело по статье «Мошенничество»: квартиру криминальный дуэт продал, миллионы пошли в расход, а женщину уже сняли с регистрационного учета по месту проживания.
Подобный вид мошенничества небыстрый: клиента обрабатывают несколько месяцев, втираясь в доверие, покупают продукты, ухаживают.
Конкурс двойников и другие методы
Есть еще несколько схем, которые также сложно предупредить и доказать. Партнер юридической группы «NOVATOR», адвокат Александр Катков приводит пример «двойников», когда мошенники узнают паспортные данные условной Марии Петровны, приобретают на черном рынке паспорт и отправляют человека, похожего на Марию Петровну, на регистрацию сделки. Затем квартиру еще несколько раз перепродают. Доказать, что это мошенничество, можно только в рамках уголовного дела.
Адвокат Александр Катков объясняет в беседе с «Известиями» цепочку «очищения» квартиры:
«Подделка первичных документов — достаточно простой способ. У меня в практике сейчас есть случай, когда от лица компании были подделаны доверенности на физическое лицо и договоры купли-продажи. Через два дня это имущество продали юридическому лицу, потом еще раз продали юридическому лицу, а затем стали продавать на рынке недвижимости настоящим физическим лицам. О продаже недвижимости компания узнала через несколько месяцев: по факту квартиры находятся в ЖК, приезжать туда не было нужды. И когда компания запросила данные из Росреестра, то обнаружила, что нет 4–5 квартир совокупной стоимостью 50 млн рублей».
Другая схема — подделка документов человека без близких родственников: свидетельства о праве наследства, договоров дарения. Мошенники находят одиноких людей, которые ведут асоциальный образ жизни, в течение нескольких месяцев клиента подпаивают, подмешивают в еду разные вещества и под различными предлогами подсовывают на подпись документы.
Партнер юридической группы «NOVATOR» Александр Катков разбирает эту схему на примере банды из ближнего зарубежья, которая таким способом выманила и продала в Москве больше трех квартир:
«Просят помочь оформить автомобиль либо прописаться, для того чтобы получить какую-то льготу. А по факту люди подписывали договоры дарения своей недвижимости. Если у пожилого человека есть близкие родственники, которые несут за него ответственность, то можно написать заявление в Росреестр и запретить отчуждение объекта недвижимости без личного присутствия. К сожалению, мало кто это делает и об этом заботится».
Продавец с того света
Однажды липецкий журналист вернулся домой, но войти в квартиру не смог: дверь сменили. Оказалось, что квартиру, которая досталась журналисту от умершей матери, продали. Причем трижды за последние пять месяцев, а первый переход права собственности был сделан якобы «воскресшей из мертвых» мамой.
Выяснилось, что и продавец, и таинственный покупатель пришли с паспортами и полным пакетом документов в один из МФЦ — ведущий документовед не заподозрила подвоха и приняла все бумаги.
Почему в МФЦ приняли документы по факту от уже умершего человека? Как пишет «Российская газета» со ссылкой на экспертов Ассоциации юристов России, в МФЦ не должны проверять сделку и общаться со сторонами. Их задача — принять пакет документов и направить его на регистрацию. Живой человек или нет — это должны выяснять в иных инстанциях.
Партнер юридической группы «NOVATOR» Александр Катков комментирует:
«МФЦ не привлечь к ответственности: они не являются специалистами в области личности, они не смогут сопоставить. Единственный момент: когда регистратор получает документы, он должен направить запрос в ЗАГС (вообще, жив ли человек). Но если регистратор не направил этот запрос по собственной инициативе, то сделка пройдет. Привлечь сложно».
Неполная свобода действий
В АНО «Центр нотариальных исследований» заметили, что случаи мошенничества с недвижимостью на фоне распространения коронавируса участились, как это всегда бывает в период кризиса. Впрочем, доля мошенничества осталась примерно на прежнем уровне, но сами преступники стали более подкованными, отмечает адвокат Александр Катков:
«Как правило, это группы, где есть юрист, психологи, которые могут втираться в доверие, люди, которые имеют доступ к государственным органам и персональной информации».
Просчитать риски
Между тем понятно, почему часто обращаются к простой письменной форме при заключении сделок с недвижимостью: таким образом процесс занимает 1–2 дня. С нотариусом или юристом процедура длится больше времени, но пауза только на пользу. Специалист не сможет на 100% исключить риски, но существенно их минимизирует. Партнер юридической группы «NOVATOR» Александр Катков поясняет:
«Нотариальная палата устанавливает обязательные критерии, которые нотариус должен отработать и проверить: не признан ли продавец банкротом, недееспособным и так далее. Юрист проверяет гораздо больше информации: допустим, наличие судебных разбирательств, сколько раз недвижимость переходила из рук в руки, нет ли арестов, обременений, ограничений.
К примеру, квартира стоит 6 млн рублей, но при проверке выясняется, что в отношении продавца идет судебный спор на 50 млн рублей. Для покупателя это звоночек: в перспективе продавца могут признать банкротом, а сделку купли-продажи оспорить.
Также юрист поможет правильно произвести взаиморасчет. Так, желание продавца получить большую часть аванса до подписания договора купли-продажи должно насторожить.
К слову, покупая недвижимость на вторичном рынке без участия специалиста, можно попасть на такую схему мошенничества, как двойные продажи. Утром мошенник оформляет сделку с Ивановым: получает максимальный аванс наличными, также деньги могут быть заложены в ячейку или аккредитив, но при этом условие их получения — сразу после подачи документов на регистрацию. Вечером или на следующий день ту же недвижимость продают Петрову. Итог: мошенник получил деньги от двух покупателей, а Росреестр впоследствии может ни одну, ни вторую сделку не провести.
Самое оптимальное — производить взаиморасчеты через банковскую ячейку либо через аккредитив. Самым безопасным сейчас считается аккредитив — когда денежные средства перечисляются продавцу после того, как произошла государственная регистрация перехода права собственности. Зарегистрировали сделку, принесли пакет документов в банк, и только после того, как вы оформили на себя собственность, банк раскрыл аккредитив и перечислил деньги продавцу».
Информагентство «ОБС»
Адвокат Александр Катков рассказывает:
«Человеку понравилась квартира, он хочет ее приобрести. Мы проверяем и видим, что квартира за последние три года поменяла пять собственников. Возникает вопрос: в связи с чем? По документам всё в порядке, в квартире сделан ремонт. Когда мы узнавали причину продажи, то она показалась надуманной: надо переехать в другой город, еще что-то.
Покупатель не прислушался к мнению юристов, приобрел квартиру, но позже уже мечтал от нее избавиться: выяснилось, что на лестничной клетке живет наркоман. Сосед постоянно приводил в свой притон компании, устраивал пьянки и гулянки.
О чем это говорит? Проверки только одних документов недостаточно. В идеале нужно приехать на место, посмотреть, какой контингент проживает в этом районе. Пообщаться с соседями, бабушками на лавочке у подъезда, которые всегда рады поделиться информацией. Тот случай, когда выручит именуемая в народе служба «Одна бабка сказала». И по совокупности уже стоит принимать решение — покупать или не покупать квартиру. Все эти манипуляции можно провести за неделю-полторы».
Источник : Известия