Стремительно распространяющаяся эпидемия коронавируса в России существенно отразилась на всех гражданских правоотношениях – не обошло стороной и аренду. О том, как вынуждено принятые государственными органами меры против распространения вируса повлияют на пользование недвижимостью и уплату арендных платежей, в материале наших коллег - Вячеслава Косакова и Евгении Кислицыной.
В соответствии с указом Президента РФ от 02.04.2020 № 239 “О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)” режим нерабочих дней был продлен до 30 апреля 2020 года включительно. С учетом данного указа главы субъектов должны установить особый порядок передвижения лиц и транспортных средств на территории субъекта.
Согласно п. 10.3 указа Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ, граждане обязаны не покидать места проживания (пребывания) за исключением некоторых случаев. Указанная мера делает невозможным посещение работниками своих рабочих мест, а следовательно и использование арендованного помещения в соответствии с договором аренды.
Это дает арендаторам возможность направить обращение арендодателю за отсрочкой или снижением размера арендной платы из-за обстоятельств непреодолимой силы, наличие которых подтверждается сегодня только указом Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ с внесенными в него изменениями, в остальных случаях наличие форс-мажора необходимо удостоверить соответствующим сертификатом, полученным в Торгово-промышленной палате региона.
Льгота на выбор
До 1 апреля вопрос об отсрочке, рассрочке или снижению размера арендных платежей регулировался на федеральном уровне только распоряжением Правительства от 19.03.2020 № 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства», но согласно его положениям льготы по уплате арендных платежей предоставлялись исключительно арендаторам государственного или муниципального имущества.
Тем не менее, совсем недавно в силу вступил Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - закон № 98), что вносит существенные коррективы во взаимоотношения арендаторов и арендодателей как государственного и муниципального, так и частного имущества.
Согласно ст. 19 данного закона, если договор аренды недвижимого имущества был заключен до принятия решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайного положения на территории субъекта, арендодатель обязан предоставить отсрочку по уплате арендных платежей. Такая отсрочка дается в течение 30 дней со дня обращения арендатора.
Также лицо, арендующее недвижимое имущество, вправе требовать снижения размера арендных платежей по указанным договорам ввиду невозможности использования помещения из-за принятия органами государственной власти соответствующих нормативно-правовых актов.
Важно отметить, что в законе № 98 нет указания на статус арендуемого недвижимого имущества, а именно: является оно жилым или нежилым. Однако, исходя из логики законодателя, можно сделать вывод о том, что указанная норма не распространяется на договоры найма жилого помещения, заключенными с физическими лицами.
Правительство рекомендует поддержать арендодателей
Совсем недавно Правительство РФ приняло постановление от 03.04.2020 № 439 “Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества”, в соответствии с которым арендодатели, предоставляющие арендаторам отсрочку по уплате арендных платежей или снижение размера последних, могут рассчитывать на льготы по уплате налога на имущество организаций, налога на имущество физических лиц, земельного налога, а также арендой платы за землю. Полномочия по реализации данных мер и их дальнейшей конкретизации делегированы на уровень субъектов.
В настоящее время соответствующие акты приняты только на территории города Москвы. В соответствии с п. 5 постановления Правительства от 21.03.2020 “О внесении изменения в постановление Правительства Москвы от 24.03.2020 № 212-ПП”, арендодатели вправе рассчитывать на меры поддержки в размере налога на имущество организаций, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости в период с 1 марта по 1 июля 2020 года, при условии снижения размера арендных платежей арендаторам более, чем на 50% за тот же период времени.
В законе также нет указаний о предоставления документов арендаторами, которые могли бы подтвердить необходимость получения отсрочки или снижения размера арендных платежей, а также будет ли достаточно предъявить только дополнительное соглашение с арендатором или нужны дополнительные документы. Отсутствие конкретики может быть поводом для злоупотреблений.
Эффективны ли принимаемые меры
Полагаем, что отсрочка и рассрочка платежей не облегчит положение арендаторов, так как это не освобождает их от уплаты арендных платежей в будущем. То есть разумным шагом было бы снизить размер арендных платежей до конца 2020 года, а арендодателей, предоставившим данную льготу, освободить не только от имущественного и земельного налога, но и предоставить льготы по уплате НДС или налога на прибыль организаций.